Торговая недвижимость России вцелом иМосквы вчастности продолжает развиваться вусловиях замедленной потребительской активности инизких темпов экспансии ритейлеров. В2026 году даже внаиболее востребованных среди арендаторов ипосетителей ТЦМосквы появляется все больше свободных площадей.
4045/Shutterstock/Fotodom
Консалтинговая компания IBC Real Estate проанализировала рынок ТЦМосквы. Ввыборку вошло более 80 качественных столичных торговых центров совокупной арендной площадью 3,7млн кв. мизсуществующих 6,9млн кв. м. Анализ показал, что насегодняшний день вТЦМосквы пустует 742 тыс. кв. мторговых площадей. Доля вакантности достигла 11%, увеличившись посравнению саналогичным периодом на1 п.п. Рост индикатора зафиксирован вовсех типах ТЦкроме Новых ТЦ, где вакантность снизилась на12 п.п. г/г.
Вструктуре потипам объектов споказателем вакантности лидирует категория«Стабилизированных ТЦ». Вакантность вних, увеличиваясь второй год подряд (+1 п.п. г/г), наначало сентября 2026 достигла максимального значения— 12%. Более того, именно в«Стабилизированных ТЦ»зафиксирован наибольший прирост объема свободных площадей— на41 тыс. кв. мг/г. При этом, рост индикатора фиксируется преимущественно вобъектах, которые присутствуют нарынке уже 9 иболее лет (65% отобщего количества ТЦ, где вакантность увеличилась). Эти объекты нуждаются вобновлении ипересмотре стратегий развития втом числе источки зрения состава арендаторов. Представленность операторов досуга (категории развлечения, спортивные пространства иобщественное питание) вэтих ТЦниже (25%), чем вдругих«Стабилизированных ТЦ»(42%), что также препятствует ихразвитию.
Далее следуют ТЦкатегорий«Прайм»и«Ключевых ТЦ»— наначало сентября 2026 показатель вакантности вних составил 7%.
В«Прайм ТЦ»вакантность всреднем всегда находилась науровне 3%, исключение составил период 2021—2023 гг. (6–7%). Таким образом, текущая трансформация рынка торговой недвижимости сказывается даже науникальных объектах, поскольку пул арендаторов, готовых занимать площади вТЦсвысокими ставками аренды, сегодня крайне ограничен. При этом несмотря нато, что«Прайм ТЦ»продемонстрировали один изнаиболее высоких значений подоле вакантных площадей, вноминальном выражении объем свободных площадей увеличился всего на12 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем среди всех типов ТЦ.
В«Ключевых ТЦ», после стабилизации вакантности напротяжении двух последних лет до5%, в2026 году показатель вновь достиг 7%, как указано выше. Темп роста доли вакантных площадей остается высоким (+2 п.п. г/г), однако собственникам этих объектов удается сдерживать больший прирост показателя ввиду разнообразия доступных категорий арендаторов.«Ключевые ТЦ»активно наращивают присутствие востребованных сегодня развлекательных испортивных концепций, что позволяет компенсировать эффект отмассового сокращения объемов занятых площадей ритейлерами, которые активно развивались нарынке совторой половины 2022 года.
Интересная ситуация происходит скатегорией«Новых ТЦ». При том, что доля вакантных площадей вних остается наиболее высокой, это единственный тип ТЦ, где индикатор вакантности снизился (-12 п.п. г/г)— доуровня 2017 года. Такая динамика фиксируется почти в90% объектов иобеспечена засчет наращивания доли операторов досуга (развлечений, точек общественного питания испортивных пространств), накоторых приходится сегодня почти половина занятых площадей (44%), втовремя как вдругих ТЦони составляют лишь треть отвсего объема арендопригодных площадей (31%).
Вструктуре арендаторов вТЦМосквы топ-5 составляют сегодня одежда (25%), развлечения (16%), продуктовые магазины (11%), общепит (9%), товары для дома (6%). Аналитики отметили, что загод вовсех типах объектов увеличилась категория развлечений инаиболее высокая доля этих арендаторов фиксируется в«Новых ТЦ»— до17% (+9 п.п. г/г). Таким образом собственники ТЦзамещают освободившиеся площади инаращивают разнообразие развлекательных концепций для привлечения посетителей.
«Доля вакантных площадей вТЦМосквы увеличивается второй год подряд, что является следствием общего снижения потребительской активности, тенденции назакрытие неприбыльных точек, атакже снижения темпов экспансии, когда нарынке происходят лишь точечные открытия, ановые бренды вофлайн практически невыходят. Даже уникальные итрадиционно наиболее востребованные столичные ТЦсталкиваются сростом доли свободных площадей. Такое изменение структуры роста вакантности говорит овысоких рисках дальнейшего увеличения индикатора. Если у «Ключевых» и «Стабилизированных» объектов сохраняется возможность стать для посетителей третьим местом, то «Прайм ТЦ» найти арендаторов, которые будут способны привлечь аудиторию вусловиях низкой потребительской активности, атакже ограниченного предложения люксовых ипремиальных брендов, гораздо сложнее»,— резюмировала Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований ианалитики компании IBC Real Estate.