Что нам стоит перестроить

С правовой основой легальной перепланировки и реконструкции квартиры наш читатель уже ознакомлен. Теперь расскажем о том, что грозит нарушителю закона, если в результате несанкционированного переустройства жилища были ущемлены интересы соседей.

Хорошо смеется тот, кто смеется последним

Живущий надо мною сосед сделал евроремонт. Наряду с прочим, произвел несанкционированную перепланировку санузла и устроил в нем водяные теплые полы. На шум вечерних строительных работ, длившихся более трех месяцев, я стоически не реагировал. И, судя по всему, зря. Окончательно осознал допущенную промашку, когда мои привыкшие ко всему уши уловили совершенно новые звуки: не только моя ванная, но и вся квартира наполнилась музыкой «водобачковых» инструментов. С соседом пришлось познакомиться. И выяснилось следующее: все строительные работы производились заезжими рабочими из Украины, само собой без согласованного и утвержденного в Межведомственной комиссии проекта. Естественно, они поленились осуществить необходимую в таких случаях гидро- и звукоизоляцию пола и канализационных труб, в результате чего любитель водных процедур и тепла сделал мою жизнь совершенно невыносимой.

На все устные претензии сосед отвечал блаженной ухмылкой и переделывать ничего не собирался. Пришлось потратить некоторое время на изучение законов, после чего блаженно ухмыляться начал уже я сам.

Мнение профессионала

В поисках справедливого решения я обратился за консультацией к директору Центра правовой помощи «РОДНОЙ ДОМ» О. А. Сандыга, которая с подобного рода проблемами сталкивается ежедневно. Ее клиентами становятся владельцы квартир, осуществившие перепланировку и реконструкцию и по разным причинам оказавшиеся в поле зрения блюстителей закона. Одни действительно нарушили права и интересы соседей и причинили ущерб зданию, другие закона не нарушали, но стали жертвами зависти и недоброжелательства этих самых соседей. Во всех случаях к людям, обратившимся за правовой помощью, были применены различные административные санкции. Обычная практика в таких ситуациях — узаконить перепланировку с минимальными для квартировладельца или нанимателя жилого помещения последствиями. Это удается далеко не всегда. Дела, переданные в суд, довольно часто заканчиваются решениями, обязывающими привести планировку квартиры в первоначальный вид.

В соответствии со статьей 84 Жилищного кодекса РСФСР, а в Москве еще и пунктом 1 статьи 4 Закона г. Москвы N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» перепланировка и переоборудование помещений санкционируются органами исполнительной власти и районными управами. Разрешения оформляются Межведомственными комиссиями.

Если переустройство квартиры выполнено в соответствии с разрешительной документацией, но зданию и имуществу граждан и юридических лиц причинен ущерб, ответственность несет организация, выдавшая разрешение. Квартировладелец или наниматель, который предпринял самовольное переустройство жилого помещения, обязан привести его в прежнее состояние за свой счет (Жилищный кодекс, ст. 84, ч. 3).

Какие же виды воздействия на самовольных перепланировщиков применяются на практике?

В Москве по постановлению Мосжилинспекции в отношении нарушителей отменяются на срок не менее одного месяца дотации и компенсации (субсидии) по оплате жилищных и коммунальных услуг, назначаемые из городского бюджета.

Если в течение двух месяцев меры по устранению выявленных нарушений и их последствий не были приняты, районные управы обращаются в суд. Исковые заявления о приведении квартир в первоначальное состояние оформляются Дирекциями единого заказчика (на разных основаниях, в том числе и по заявлению пострадавших квартиросъемщиков).

Мосжилинспекция информирует органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных фактах несанкционированного переустройства помещений. Делается это для предотвращения возможных манипуляций с жильем и собственностью до полного приведения квартиры в прежний вид.

Самое мягкое наказание за самовольное переоборудование и перепланировку квартиры — письменное предупреждение нарушителя или наложение на него штрафа в соответствии со статьей 142 Административного кодекса РФ. Эти решения принимаются административной комиссией района по протоколу жилинспекции, если нарушения были малозначительными и не имели отрицательных последствий для соседей. Если же соседи пострадали или был нанесен вред коммуникациям и зданию в целом, к нарушителю могут применить статью 293 Гражданского кодекса РФ. На основании этой статьи, если собственник жилого помещения продолжает нарушать права и интересы соседей либо без уважительной причины не производит необходимый ремонт, суд правомочен принять решение о продаже помещения с публичных торгов, чтобы компенсировать ущерб и оплатить судебные издержки. Кроме того, в соответствии со статьей 133 Гражданско-процессуального кодекса суд может наложить арест на квартиру ответчика, лишая его возможности продать или обменять жилье до окончания следствия.

До недавнего времени вопросы несанкционированной перепланировки и реконструкции не привлекали особого внимания городских властей. Этим перепланировщики-«нелегалы» и пользовались, не сомневаясь, что в крайнем случае обойдутся штрафом. В самом деле, чего бояться, если Жилищный кодекс РФ, а также Закон г. Москвы N 37 «О порядке переустройства помещений…» (ст. 11, пункт 5) требуют от лиц, совершивших, например, несанкционированные перепланировки, всего лишь оформить и зарегистрировать свои действия в соответствии с установленными требованиями.

В последнее время ситуация с самовольными переделками квартир изменилась. Первыми шаг в этом направлении сделали законодатели Москвы. В декабре 2000 года в различных префектурах столицы прошли заседания коллегий. Были заслушаны отчеты ответственных секретарей Межведомственных комиссий и глав районных управ о легализации несанкционированных перепланировок. Практика их утверждения задним числом остается в силе в отношении лишь тех помещений, несанкционированное переустройство которых произведено ранее и где выявленные нарушения незначительны. К злостным нарушителям окружные Межведомственные комиссии должны применять меры воздействия в соответствии с законодательством, включая возбуждение уголовных дел по статье 293 ГК РФ и использование статьи 133 ГПК РФ.

Так, создав прецедент, коллегия префектуры Северного административного округа г. Москвы первая обязала глав районных управ «запретить оформление документов по заявительному характеру после сделанной перепланировки». Занимающиеся легализацией незаконных перепланировок и реконструкций юристы и риэлторы Москвы всерьез опасаются, что дальнейшее ужесточение законодательной практики существенно ограничит их возможности выиграть дело в суде.

Вывод напрашивается сам собой: переустройство жилья станет возможным только легальным путем.

Закон, к счастью, не дышло…

Вернемся к улыбчивому соседу, озвучившему мою квартиру журчаньем струй. После безуспешных уговоров усилить звукоизоляцию его ванной я обратился с письменной жалобой в районную управу. Через некоторое время оттуда прибыл инспектор в сопровождении участкового милиционера. Несанкционированная перепланировка и реконструкция квартиры соседа была отражена в специальном акте. Вскоре ему вручили предписание на фирменном бланке районной управы.

Сосед, подобно страусу, спрятал голову в песок и стал сам себя уверять, что никакой угрозы его благополучию не существует. Однако через месяц он получил повторное предписание с пояснением, что отказ привести планировку квартиры в первоначальное состояние повлечет за собой возбуждение против него дела в суде. Затем районная Дирекция единого заказчика подала в суд исковое заявление о восстановлении первоначального вида квартиры.

После второй судебной повестки сосед сломался. Вежливый и неулыбчивый, он явился предложить мировую, с чем я радостно согласился. Правда, «приводить жилые помещения в первоначальное состояние» ему пришлось уже официально, с участием проектной организации и утверждением проекта в Межведомственной комиссии. Во что в итоге переустройство обошлось соседу, вслух произносить неудобно.

Сплю я теперь как убитый, в тишине и покое. Правда, другой сосед, за стеной, планирует устроить домашний кинотеатр с колонками мощностью 500 Вт. Радует, что пока он только деньги на него копит…

Редакция благодарит ЗАО «РОДНОЙ ДОМ» за консультации.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№43

Материал подготовил

Петр Николаев