Главная покупка
Какие проблемы приходится решать человеку, собравшемуся приобрести жилье на вторичном рынке? О чем порой не подозревает будущий владелец не новой квартиры?
Большинству из нас уже приходилось или еще придется решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно добыть разными способами: взять ипотечный кредит; накопить; продать одно жилье и купить другое, более подходящее, ит.д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение нескольких или многих лет, но зачастую оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела.
Меж тем на полтора-двамесяца, которые обычно занимает весь процесс с момента выбора недвижимости до передачи ключей, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса. Апроблемы подстерегают покупателя буквально на каждом шагу. Именно о них мы и хотим сегодня поговорить.
Какую квартиру выбрать?
Конечно, все зависит от ваших возможностей и потребностей. Не секрет, что за одни и те же деньги можно приобрести квартиры разной величины и комфортности, расположенные в более или менее экологически чистых районах, в черте города или пригороде ит.д. Кпримеру, скромной по столичным меркам суммы в $80000 сейчас хватит на покупку небольшой «двушки» в типовом панельном доме на окраине мегаполиса, приличной трехкомнатной квартиры в аналогичном жилищном фонде ближнего Подмосковья или огромной многокомнатной квартиры на краю Московской области. А,скажем, для приобретения малюсенькой «однушки» в самом центре столицы может понадобиться и намного большая сумма.
Конечная цена недвижимости зависит от множества факторов. Любая мелочь, характеризующая квартиру с положительной или отрицательной стороны, влияет на ее стоимость. Выше всего ценится свежеотремонтированное жилье с балконом, лоджией или эркером, расположенное на средних этажах дома с лифтом и мусоропроводом, который находится в непосредственной близости от станций метро и других транспортных узлов. Окна идеального приобретения должны выходить в тихий двор и/или на южную сторону, комнаты- иметь большую площадь, а в чистом симпатичном подъезде неплохо бы увидеть консьержку или вахтера. И, наоборот, квартиру без балкона, с маленькими смежными комнатами на первом или последнем этаже дома, стоящего у шумной дороги, в котором отсутствует лифт и элементарный порядок в подъезде, наверняка можно будет приобрести по минимальной цене. Все эти факторы уместно использовать, торгуясь с продавцом: каждый параметр потенциально снижает или повышает стоимость недвижимости на 1-2% или даже больше, что в итоге даст экономию в несколько сотен, а иногда и тысяч долларов.
Кслову, одна из последних тенденций российского рынка недвижимости- уменьшение спроса на некачественное жилье и растущий спрос на так называемое элитное.
С какими проблемами может столкнуться человек, решивший купить квартиру самостоятельно, без помощи риелторов?
Отвечает Галина Утешева, руководитель направления вторичного рынка жилья компании «ДОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Покупка квартиры- всегда не только волнующий, радостный, но и ответственный момент в жизни каждого человека, особенно если средства на нее копились годами, в ущерб отпуску и любимым увлечениям. Ипредставьте себе, какой это будет удар, если право собственности на только что приобретенное жилье окажется оспоренным в суде прежними владельцами или третьими лицами. Авсе из-за того, что покупатель не смог самостоятельно проверить историю недвижимости. Известны реальные случаи, когда третьи лица (ранее зарегистрированные на этой площади, наследники прежних хозяев и другие люди) обращались в суд с исками о признании за ними права собственности, полностью или частично, или права пользования жильем на основании документов (свидетельств), о существовании которых покупатель при заключении сделки даже не подозревал.
Это могут быть документы, подтверждающие права на приобретенную вами квартиру несовершеннолетних детей прежних собственников (чьи интересы были ущемлены при приватизации жилья в 1991-1993 гг.), третьих лиц, которые могут иметь право собственности или пользования жильем, но находятся в местах лишения свободы, проходят лечение в психоневрологическом диспансере, призваны в армию. Бывает, что недвижимость находится под бронью, арестом или залогом, а продавцы квартиры- это люди, принадлежащие к группе риска (несовершеннолетние дети, одинокие старики, наркоманы, психически больные), лица, действующие по подложной доверенности, ит.п.
Что поручить риелтору?
Ответ на вопрос, нужно ли обращаться в агентство недвижимости, если хочешь приобрести квартиру, как ни крути, оказывается утвердительным. Все опрошенные автором люди, в разные годы покупавшие жилье, признают, что без специалиста в этом трудном деле было не обойтись. «Клиенты приходят в риелторскую фирму, чтобы обрести уверенность и безопасность. Они хотят переложить на плечи профессионала ответственность за совершение сделки,- говорит Лилия Зар, руководитель Отдела вторичного рынка жилья компании «СИТИ-XXI ВЕК».- С помощью риелтора потенциальные покупатели точно узнают юридическую историю той или иной квартиры, будут взаимодействовать с продавцом в присутствии и при активном участии агента, передавать деньги и получать жилье по передаточному акту ит.д.».
Агентства недвижимости оказывают своим клиентам- покупателям жилья целый спектр разнообразных услуг:
подбор вариантов;
проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;
выяснение истории выбранной квартиры по собственникам;
подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;
проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);
подача и получение документов с государственной регистрации;
присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
оформление акта приема- передачи квартиры (иногда с описью имущества), контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
«Максимальный набор услуг включает полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачей квартиры от продавца покупателю,- комментирует Светлана Корсакова, эксперт компании «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ».- Минимальный состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, и оформлении сделки».
Многие люди пытаются экономить и сами занимаются поиском жилья. Но его юридическую чистоту в любом случае нужно проверить, даже если вы покупаете квартиру у доброго знакомого. Вот случай из практики Светланы Корсаковой. «К нам за помощью в оформлении сделки обратился клиент, купивший квартиру 7лет назад у своего лучшего друга и теперь решивший ее продать. До того квартира уже трижды перепродавалась, но все это время в ней оставались прописанными мать и дочь- первые хозяева. Куда они делись, никто не знал. Проверив историю квартиры, мы выяснили, что на тот момент старшая из женщин умерла и была похоронена за счет города, а младшую нам пришлось выписывать по суду. Этим занимался штатный адвокат нашей компании».
Казалось бы, короткая история смены собственников квартиры должна говорить о юридической чистоте жилья. Но это не всегда так. Вот пример. Дама выбрала квартиру, у которой прежде была всего одна хозяйка, и решила ее приобрести. Вагентство недвижимости клиентка обратилась за помощью в проведении сделки купли-продажи. Риелторы проверили историю квартиры и выяснили, что она находилась в собственности всего парумесяцев, а затем была выставлена на продажу (ее хозяйка собиралась покупать жилье в новостройке). Этот факт настораживал, и они решили копнуть поглубже. Обнаружилось, что данная недвижимость в Москве была получена по договору обмена, а затем приватизирована. Прежние жильцы (злоупотреблявшие спиртным, о чем рассказали соседи) в результате проведенной сделки переехали в Калужскую область. Что с ними стало, выяснить не удалось. Сохранялась возможность подачи ими иска в суд с целью признания предыдущей сделки недействительной. Поэтому риелторы посоветовали своей клиентке квартиру не покупать, с чем она согласилась.
Профессионал своим опытным глазом увидит то, чего неподготовленный человек просто не заметит. Скажем, сразу предупредит клиента, что его паспорт скоро станет недействительным (например, по достижении 45 лет) или найдет несовпадения в подписях продавца на разных документах. Поговорит с нотариусами, заверявшими предыдущие сделки с приобретаемой квартирой, возьмет архивную выписку из домовой книги и лично пообщается с паспортисткой.
Документы, необходимые для заключения сделки купли-продажи квартиры
Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, о праве на наследство, справка о выплаченном пае в кооперативе и пр.).
Справка БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры.
Экспликация.
Копия поэтажного плана.
Копия финансово-лицевого счета.
Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.
Разрешение на переустройство/перепланировку квартиры (если она проводилась).
Выписка из домовой книги.
Передаточный акт по предыдущему договору купли-продажи.
Расписка в получении денег.
Справка из налоговой инспекции об уплате налога (если квартира получена по наследству или в дар).
Паспорт продавца.
Если подготовкой комплекта документов со стороны покупателя занимается риелтор, он должен сверить все предоставленные продавцом документы и проверить соответствие ФИО, адресов, дат, подписей и пр. Вдополнение к данному перечню он может получить выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений по приобретаемой квартире, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца, а также другие документы.
Как строить отношения с продавцом?
Изначально покупатель и продавец квартиры преследуют прямо противоположные цели. Первый хочет купить жилье подешевле, второй- продать его подороже. Предметом торга может стать все- от состояния и места нахождения квартиры до суммы налога, которую должен заплатить продавец. Твердо стоять на своем, идя лишь на мелкие компромиссы, умеют немногие. Но даже им не помешает участие риелтора.
Осмотр. Итак, у вас собралось несколько вариантов квартир, и нужно отправляться их смотреть. Отом, насколько соответствуют заявленным характеристикам дом, двор и подъезд, вы сможете судить самостоятельно. Параметры самой квартиры (состояние до или после ремонта, окна во двор или на проезжую часть, высота потолков, планировка, площадь разных помещений ит.д.) тоже не скроются от ваших глаз. Авот о том, что нынешний хозяин оставит на месте и как это отразится на цене приобретения, имеет смысл поторговаться. Скажем, если в квартире имеются встроенные шкафы, кухонная мебель, идеально вписанная в конфигурацию помещения, дорогостоящая сантехника и прочее оборудование, владелец будет настаивать на дополнительной оплате или мотивировать этим завышенную цену жилья. Вы, в свою очередь, вправе не покупать чужие вещи, но тогда продавец с большой вероятностью откажется от сделки. Разумнее будет поторговаться о стоимости остающихся на месте предметов и снизить ее до минимума.
Очень важно проверить, проводились ли в квартире перепланировка и переустройство. Иесли да, нужно обязательно посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим. Если переоборудование осуществлялось без разрешения, лучше всего отказаться от покупки квартиры, чтобы не иметь проблем с местными властями. Апринимая решение приобрести именно эту недвижимость (тем более что она обычно продается по заниженной цене), нужно понимать, что, в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, вам придется согласовывать незаконную перепланировку или приводить квартиру в прежний вид (иначе она может быть продана с публичных торгов). Иэто будет стоить немалых денег. Ктому же, если вы со временем соберетесь продавать теперешнее приобретение, вам опять-таки надо будет привести в порядок разрешительные документы.
Впроцессе осмотра (который, повторимся, лучше проводить в присутствии «своего» риелтора) нужно решить множество вопросов, если, конечно, квартира вам понравилась. Продавец должен предоставить комплект документов, подлинность которых необходимо будет проверить.
Внесение аванса. Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения. После чего покупатель (с помощью риелтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с ними все в порядке, настало время вносить аванс или задаток и письменно оформлять отношения. Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка. Он совершается в простой письменной форме (в риелторских компаниях предлагаются типовые договоры, разработанные юристами). Втексте нужно указать все детали будущей сделки: когда она будет проведена и в какой форме будет заключаться договор купли-продажи (в простой письменной или нотариальной), какая цена недвижимости будет указана в договоре и каким будет размер аванса/задатка, кто берет на себя расходы по совершению сделки, в депозитарии какого банка будут производиться расчеты, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок после государственной регистрации договора будет осуществлена передача недвижимости ит.д. Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнения договора и другие подробности.
Чем отличается аванс от задатка?
Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. Вотличие от задатка, он не является способом обеспечения исполнения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяется соглашением сторон в соответствующем договоре.
Задаток (согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ)- «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае- покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». Соглашение заключается в письменной форме.
Существенная разница между двумя юридическими понятиями- аванса и задатка- обнаруживается при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам расстроилась, аванс просто возвращается. Азадаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере(!), если сделка не состоялась по вине первого. Ине возвращается, если купля- продажа не состоялась по вине покупателя (в соответствии со статьей381 Гражданского кодекса РФ).
При участии агентства недвижимости обычно заключается договор аванса или предварительный договор, предусматривающий внесение аванса. Договор задатка (если на этой форме обеспечения обязательства настаивает одна из сторон или обе стороны) продавец и покупатель обычно заключают друг с другом сами, без помощи риелтора.
Каким должен быть размер аванса/задатка? Обычно это сумма в $500-2000, зависящая от цены квартиры и подтверждающая серьезность намерений покупателя. Но в некоторых случаях продавец может потребовать внесения более крупного аванса. Иесли покупатель сильно заинтересован в приобретении именно этой квартиры, он соглашается (иногда даже несмотря на сопротивление риелтора). Итогда может возникнуть крайне неприятная ситуация, когда продавец в итоге отказывается от совершения сделки, а аванс возвращать не торопится. Об одном из таких случаев нам рассказала Светлана Корсакова. Клиент решил приобрести квартиру, хозяин которой потребовал аванс в $8000. Риелтор не советовала вносить такую большую сумму, но клиент настаивал и, подписав договор аванса, деньги заплатил. По истечении срока договора продавец обязан был вернуть деньги, но отказался, сказав, что сделает это, когда получит аванс со следующего потенциального покупателя. Риелторская компания решила помочь своему клиенту (и даже не взяла дополнительной платы) и подключила к ситуации юриста и адвоката. Поначалу несостоявшийся продавец не хотел даже по телефону разговаривать с представителями агентства, но впоследствии ему ничего не оставалось, как отдать деньги, причем довольно быстро. Был ли в его действиях злой умысел, установить не удалось.
Возвращения уплаченного аванса покупатель может потребовать и сам, если вдруг выявятся обстоятельства, о которых он не мог знать на момент передачи денег. Отаком случае, произошедшем совсем недавно, нам поведала Лилия Зар. Одна из ее клиенток в начале мая внесла аванс за квартиру, находящуюся в старом доме в центре столицы, и собиралась впоследствии делать здесь дорогостоящий ремонт с перепланировкой. За время подготовки к проведению сделки купли-продажи вышло Постановление Правительства Москвы N 383 от 31 мая 2005г. «О капитальном ремонте и модернизации жилых домов без отселения жителей на 2005-2007 годы» с перечнем зданий в разных округах, подлежащих реконструкции. Квартира, выбранная клиенткой Лилии, находилась в одном из этих зданий. Потенциальная покупательница запаниковала и решила отказаться от покупки, и риелторам удалось убедить продавца вернуть аванс. Они аргументировали свою позицию тем, что, если бы покупатель знал о факте капремонта или модернизации дома, он бы покупать квартиру не стал.
Вследующем номере мы расскажем о том, что нужно записать в самом договоре купли-продажи, порассуждаем, нужно ли указывать в договоре реальную стоимость квартиры, объясним, что такое имущественный налоговый вычет, и поднимем еще ряд актуальных проблем, связанных с покупкой жилья.
Редакция благодарит компании «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ», «ДОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» и «СИТИ-XXI ВЕК» за помощь в подготовке материала.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№87
