Квартира в подарок
Дизайнер А.Путилова
Фото А.Медведева 
Автор проекта А.Снуиньш
Фото К.Манько 
Архитектурное бюро Vuorelma Arkkitehdit
Фото К.Манько 
Фото В.Чернышова
Квартира- подарок особый: такой не каждый день получаешь. Так как этот презент имеет специфические черты, характер документального закрепления дарения недвижимого имущества отличается от общей процедуры дарения. Сегодня мы расскажем о том, как преподнести человеку квартиру, чтобы это не доставило ему лишних хлопот.
Казалось бы, что проще: подарок- любой предмет или имущественное право, которое одна сторона передает на безвозмездной основе другой. Однако у договора дарения, в сущности действительно простого, есть свои сложности.
Что такое подарок?
Гражданским кодексом РФ закреплено, что договор дарения- это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право по отношению к себе или третьему лицу либо освобождает эту сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Ина стороне дарителя, и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц: скажем, дарят квартиру, которая принадлежит нескольким людям, или же делают подарок в долевую либо совместную собственность. Например, родители могут сделать подарок детям.
Какие характерные признаки отличают договор дарения? Прежде всего это безвозмездность, то есть даритель от одаряемого не получает ничего взамен своего подарка. Тем не менее при заключении договора дарения возможна ситуация, при которой одаряемый обременяется имущественными обязательствами, что само по себе не исключает безвозмездности договора дарения. Такие случаи бывают, когда имущество дарят в общеполезных целях, то есть, говоря иными словами, жертвуют. Например, организация может подарить помещение благотворительному фонду или же благотворительный фонд- пожертвовать квартиру многодетной семье. Если же договор дарения включает в качестве одного из условий встречное требование к одаряемому, такую сделку могут признать притворной.
Кроме того, безвозмездность предполагает, что у одаряемого не возникает никаких встречных обязательств по отношению к дарителю и в рамках данной сделки, и в рамках любой другой. Фактически, если правомерность дарения обжалуют в суде, обязательно проверяются все сделки, которые были заключены между дарителем и одаряемым. Если одаряемый приобрел какие-либо обязательства перед дарителем в рамках другой сделки, суд будет интересовать, связаны ли между собой дарение жилплощади и обременение одаряемого некими обязательствами. Разумеется, в этом случае дарение признают недействительным.
Дарение должно быть добровольным. Если же договор дарения заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или даритель вынужден заключить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, такой договор может быть признан судом недействительным.
Наконец, дарение должно быть взаимным: важно не только желание дарителя сделать подарок, но и желание одаряемого принять его. Если одаряемый не хочет получать подарок, договор дарения не будет считаться заключенным. Соответственно и право собственности на имущество от дарителя к одаряемому не перейдет. Аесли одаряемый отказался от получения подарка уже после заключения сделки, его отказ принять подарок необходимо зарегистрировать в том же порядке, что и само дарение.
Близким по содержанию к договору дарения является договор обещания дарения. Они различаются тем, что даритель приобретает обязательство осуществить передачу одаряемому имущества в собственность или имущественного права либо освободить одаряемого от обязательства. Такой договор тоже оформляют письменно, однако он не предполагает немедленной передачи имущества.
О дарении участка
Если предмет дарения- земельный участок, в договоре указывают кадастровый номер, местоположение и площадь земли, категорию (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фондов; земли запаса), а также делают отметку о том, есть ли ограничения на использование земли или обременение правами третьих лиц. Вдоговоре приводят описание границ участка (в соответствии с кадастровым планом). Если предмет сделки- жилой дом с хозяйственными постройками, в договор вносят адрес, технические характеристики жилого строения, сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества. Как и при дарении квартиры, надо указать реквизиты правоустанавливающего документа собственника жилого дома и хозяйственных построек.
Подготовка договора
Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Для заключения договора и дарителю, и одаряемому необходим документ, удостоверяющий личность (при дарении через представителя понадобится доверенность, в которой должны быть указаны предмет дарения и одаряемый).
Право дарителя на квартиру должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Если такого свидетельства нет, сделка состояться не может- в этом случае нет подтверждения того, что даритель передает одаряемому именно то имущество, которое ему принадлежит.
Налоги с имущества, которое вам было подарено, нужно платить только в том случае, если даритель не является вашим близким родственником. Всоответствии с Семейным кодексом РФ таковыми признаются супруг (супруга), родители и дети (то же самое относится и к усыновителям и усыновленным детям), дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры
Наконец, нужен документ на квартиру- выписка из технического паспорта- для того, чтобы идентифицировать подарок. Если вам не надо приглашать техника для осуществления замеров, выписка из паспорта и справка о стоимости квартиры будут готовы через 10 дней. Если же даритель проводил перепланировку в квартире и не зарегистрировал ее в установленном законом порядке, для того, чтобы изготовить выписку из техпаспорта, придется вызывать специалиста из БТИ, что удлинит процесс подготовки документов до 30 дней.
Одаряемому необходимо написать заявление о регистрации договора дарения в регистрационную палату.
Что еще понадобится? Поскольку государственная регистрация договора обязательна, потребуется квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения. Вопрос о том, кто будет ее оплачивать, остается открытым- здесь нет никаких правил, все решается по договоренности между сторонами.
Если дарят имущество, находящееся в совместной собственности, необходимо письменное согласие всех сособственников на дарение такого имущества. Поэтому даритель должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруги или супруга для совершения сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью. Если в квартире, которую собираются дарить, зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется получить согласие их законного представителя на дарение (так же обстоит дело с зарегистрированными в квартире недееспособными гражданами).
Итак, мы приступаем к подготовке текста договора. Первое, что указывают в договоре,- участвующие в нем стороны. Обязательно должны быть паспортные данные и дарителя, и одаряемого.
Есть некоторые ограничения в отношении и дарителей, и одаряемых. Например, несовершеннолетние не могут быть дарителями (пусть даже и через законного представителя). Вкачестве одаряемых, в свою очередь, не вправе выступать работники лечебных, воспитательных учреждений, социальной защиты и других аналогичных учреждений, если дарителем является гражданин, находящийся в них на излечении, содержании, воспитании, а также государственные служащие и служащие органов муниципальных образований, если дарение недвижимости связано с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей. Кроме того, невозможно подарить квартиру иностранному гражданину или лицу без гражданства в том случае, если дарят недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации.
Следующий обязательный момент- предмет договора. Он состоит из двух элементов: первый- наименование и описание передаваемого имущества (квартиры, дома, земельного участка); второй, не менее важный,- действия дарителя по отношению к одаряемому (безвозмездная передача имущества).
Поскольку дарение предполагает, что даритель безвозмездно передает одаряемому вещь в собственность, после регистрации соответствующего договора в регистрационной палате все права и обязанности по данной недвижимости переходят к одаряемому. Это означает, что договор дарения исключает возможность появления других претендентов на имущество, как может быть при наследовании
Чтобы из текста договора было понятно, какое имущество переходит к вам в дар, необходимо указать признаки, которые являются отличительными для этого подарка. Когда дарят квартиру, в договоре указывают ее адрес (включая наименование субъекта Российской Федерации, названия населенного пункта и улицы, номер дома, подъезда, этажа и квартиры), технические характеристики даримого имущества: тип дома, количество комнат, площадь (общая и жилая). Втекст договора также должны быть включены реквизиты правоустанавливающего документа дарителя. Например: «А.В.Козлов передает на безвозмездной основе А.К.Матвееву однокомнатную квартиру общей площадью 40м2 (жилая площадь- 24м2) на 5-м этаже кирпичного 10-этажного дома, расположенного по адресу: Московская обл., г.Фрязино, ул.Просторная, д.9, кв.19. Квартира принадлежит А.В.Козлову на основании свидетельства о праве собственности №5677».
«Удостоверение личности» квартиры
Каждый человек независимо от возраста, пола, страны проживания, а также музыкальных или кулинарных пристрастий должен иметь документы. Точно так же документы нужны и нашему жилью.
Документ, которым устанавливается право собственности (то есть право пользоваться, владеть и распоряжаться жильем по собственному усмотрению хозяина), зависит от того, как это право возникло. Фактически можно выделить четыре варианта перехода жилья в собственность: как следствие приватизации, по договору (ихсуществует несколько видов), по решению суда и в результате полной выплаты пая.
Если жилье стало вашим после приватизации квартиры в индивидуальную, долевую, совместную или общую долевую собственность, вы должны иметь договор передачи квартиры и свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
Второй случай- переход права собственности по договору. После покупки или обмена квартиры у вас на руках остается договор купли-продажи или соответственно договор мены- они закрепляют факт перехода права собственности на жилье от одного владельца к другому. Возможно, квартира перешла к вам по наследству или была подарена- тогда подтвердить ваши полномочия собственника призваны свидетельство о праве на наследство (его заверяет только нотариус) или договор дарения. Существует и еще один вариант перехода собственности- посредством заключения договора ренты (пожизненного проживания с содержанием). Все договоры регистрируют в Федеральной регистрационной службе.
Если вы участвовали в жилищно-строительном кооперативе, выплачивая стоимость квартиры по частям, документ, который удостоверяет ваше право на жилье,- справка о полной выплате пая. Ее подписывает председатель или главный бухгалтер, скрепляют печатью ЖСК, а затем регистрируют в Федеральной регистрационной службе.
Наконец, при переходе права собственности по судебному решению у вас должны быть зарегистрированное в Федеральной регистрационной службе решение суда, вступившее в законную силу, и свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
Для совершения любой сделки с недвижимым имуществом на правоустанавливающих документах (независимо от даты их получения) должен стоять штамп о государственной регистрации (с датой и номером) в Едином государственном реестре, который с 2005г. ведет Федеральная регистрационная служба. Свидетельство о государственной регистрации права представляет собой бланк голубого цвета с водяными знаками.
Права и обязанности
Последнее, на что мы рекомендуем вам обратить внимание,- это права и обязанности сторон, которые являются одним из очень важных компонентов договора.
Еще раз отметим, что у одаряемого есть два права: принять подарок или отказаться от него. Отказ от принятия дара необходимо оформить письменно- он будет приложен к договору.
Перечень прав, которыми закон наделяет дарителя, несколько шире: даритель вправе требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар (возмещению подлежат расходы дарителя, связанные с оформлением договора дарения); даритель может отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать одаряемому имущество в будущем. Это может случиться, если после заключения договора дарения имущественное или семейное положение изменится настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя, а также если одаряемый совершит покушение на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Вэтих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, вызванных отказом дарителя от исполнения договора дарения. Во всех остальных ситуациях одаряемый может требовать компенсации ущерба, причиненного отказом дарителя от исполнения условий сделки.
Кчислу обязательств дарителя перед одаряемым относится соблюдение порядка и условий передачи имущества. Даритель же обязан предупредить одаряемого о всех известных ему на момент заключения договора правах третьих лиц на имущество.
Законом предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав отдельных групп дарителей и одаряемых: малолетний или недееспособный гражданин не может быть дарителем, а одаряемый- работником лечебного, воспитательного учреждения, учреждения социальной защиты и других аналогичных учреждений, если даритель находится в таком заведении на лечении, содержании, воспитании
Договор составляют в трех экземплярах: по одному остается у дарителя и одаряемого, а еще один экземпляр понадобится для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Подписывают договор обе стороны. Нотариальное заверение такого договора осуществляют по желанию сторон, а вот его государственная регистрация обязательна.
Размеры государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости зависят от стоимости недвижимого имущества, которое переходит в собственность одаряемого. Надо знать инвентаризационную стоимость жилого помещения (о ней можно справиться в БТИ). Необходимо также внести изменения в Единый государственный реестр прав. Это делают одновременно с государственной регистрацией договора или отдельно. Размер государственной пошлины за регистрацию договора от стоимости имущества не зависит. Регистрация договора дарения обойдется физическому лицу в 500руб., столько же стоит и регистрация перехода прав на недвижимое имущество.
Квартира переходит от дарителя к одаряемому в тот момент, когда под договором ставят подписи, но процедуру регистрации договора проводят обязательно. Даритель передает одаряемому ключи, книжки по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона. Кроме того, после 1марта 1996г. при передаче недвижимого имущества оформляют акт приема-передачи квартиры. Форма акта- произвольная; его подписывают бывшие и новые собственники жилья после юридического или физического освобождения квартиры. Акт приема-передачи служит подтверждением того, что стороны не имеют претензий друг к другу и сделка завершена.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№121
