Управдом — друг человека

Помните деловую даму-управдома из комедии Леонида Гайдая «Бриллиантовая рука»? Если нет, очень зря. Вскоре, аименно не позднее 1января 2007года, у каждого многоквартирного дома должна появиться своя управляющая компания. Отом, как жильцам выбрать способ управления, и пойдет речь в этой статье.

Результаты телефонного опроса, проведенного исследовательским центром ROMIR Monitoring, показали, что лишь 49% от принявших участие в опросе 997москвичей знают о том, что жители многоквартирных домов в течение 2006г. должны определиться с выбором управляющей компании и заключить договор на коммунальное обслуживание с частными организациями. При этом лишь 6% из числа тех, кто знает о реформе, проживают в домах, которые уже заключили соответствующие договоры.

По данным руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г.Москвы А.Л.Кескинова, из более чем 39тыс.жилых зданий в Москве с управляющими компаниями определилось около 1,5тыс. Иэта ситуация типична не только для столицы, но и для других регионов. Например, в республике Коми было проведено 53собрания по поводу выбора способа управления многоквартирными домами, а в результате лишь в 30домах вопрос решился. Все это даже стало причиной того, что решением Государственной думы срок, в течение которого собственники помещений в многоквартирных зданиях должны выбрать управляющую организацию, был продлен до 1января 2007г.

Так в чем же проблема? Чиновники, отвечающие за продвижение реформы жилищно-коммунального хозяйства, единодушно уверяют, что причина пассивности населения- в недостаточной информированности. Попробуем разобраться в ситуации вместе.

Врезультате приватизации жилищного фонда многоквартирные дома в России, за редким исключением, находятся в общей долевой собственности. Например, в Москве около 25% квартир принадлежит муниципалитету, однако есть и такие здания, где городской собственности практически не осталось. Разнообразие форм собственности требует согласованных действий всех собственников жилых и нежилых помещений при управлении общим имуществом такого дома.

Прежний Жилищный кодекс управление жилищным фондом понимал как осуществляемую на профессиональной основе исключительно органами государственной или местной власти через жилищно-эксплуатационные организации деятельность по «эксплуатации и содержанию жилищного фонда» (ст.16-17). Система управления жилищным фондом включала, таким образом, два уровня: государство и жилищно-эксплуатационные организации. Коммунальные услуги при этом оказывались организациями-монополистами на безальтернативной основе. Это означало, что при непредоставлении услуг или их низком качестве ситуацию нельзя было исправить, поскольку механизм привлечения Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) к ответственности перед горожанами не предусматривался и отношения не регулировались.

Сегодня такой подход явно устарел. Жилые дома уже не принадлежат государству полностью, следовательно, система управления ими должна включать три уровня деятельности. Собственники должны иметь возможность самостоятельно определять схему управления и выбирать управляющую жилищную организацию. Она будет заключать договоры с организациями, занимающимися обслуживанием коммунального хозяйства и жилищного фонда, обеспечивая с их помощью комфортные и безопасные условия проживания собственников. Основными непосредственными обязанностями управляющей организации становится осуществление технического и финансового планирования работ, обеспечивающих пригодное для жизни состояние переданного в управление недвижимого имущества, а также предоставление коммунальных услуг установленных объемов и качества, осуществление- по мере необходимости- ремонта и обслуживание придомовой территории.

Новый Жилищный кодекс, в основу которого положено преимущественное право собственника жилого помещения, принципиально изменил концепцию управления многоквартирным домом. Внастоящее время в Кодексе закреплено право самих собственников на организацию управления в масштабе многоквартирного дома. Собственники обязаны содержать и свое, индивидуально определенное имущество- квартиру, и общее имущество дома. При этом учитываются индивидуальные технические характеристики и состояние здания, а также специфические потребности собственников помещений.

Какие же существуют варианты управления многоквартирным домом? Для собственников жилых помещений законодательно предусмотрены три возможности: управлять своим имуществом самостоятельно, объединиться в товарищество собственников жилья или нанять профессионального управляющего.

Непосредственное управление

Если собственники жилых помещений выбирают вариант непосредственного управления жилыми и нежилыми помещениями многоквартирного дома, значит, все общие вопросы в соответствии со ст.164 Жилищного кодексаРФ они решают самостоятельно. Число собственников, участвующих в непосредственном управлении, ЖКРФ не регламентирует.

Реализовать свое решение на практике собственники могут несколькими способами. Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений. Во-вторых, собственники могут распределить между собой обязанности по управлению домом. В-третьих, они могут выбрать одного из жильцов, передав ему полномочия по управлению домовым хозяйством, или пригласить иное лицо не из числа собственников (важно только помнить, что привлечение профессионального управляющего- это особый вид управления многоквартирным домом, а потому в данном случае это невозможно). Полномочия лица, которое от имени всех собственников будет вступать в отношения с третьими лицами (например, с ремонтной бригадой или охранной фирмой), должны быть подтверждены всеми собственниками (или их большинством) в письменной форме.

Все договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими такую деятельность, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. Втаком договоре все или большинство собственников помещений в доме выступают в качестве одной стороны. Вместе с этим остаются и такие договоры, которые заключаются каждым собственником индивидуально. Кним относятся прежде всего договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе поставки газа в баллонах), отоплении (теплоснабжении, в том числе поставке твердого топлива при наличии печного отопления).

Остается еще одна проблема- размер взносов на содержание многоквартирного дома. Надо отметить, что сумма определяется в каждом конкретном случае особо. Владельцы помещений- собственники, осуществляющие непосредственное управление,- вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, которые предоставляют соответствующие услуги. Вопросы о том, что необходимо сделать для благоустройства дома и придомовой территории, а также о размере участия каждого собственника в расходах на содержание дома, о сумме платы за предоставление услуг обсуждаются на общем собрании собственников. Его решение обязательно для всех, даже для тех, кто на собрание не пришел. Разумеется, тот, кто отсутствовал или остался недоволен предложенным и утвержденным планом действий, может опротестовать в суде принятое собранием решение. Однако закон будет на стороне большинства- в том, конечно, случае, если решение принято и задокументировано в соответствии с законом.

Товарищество собственников жилья

В отличие от непосредственного управления многоквартирным домом управление с помощью ТСЖ или жилищного (жилищно-строительного) кооператива осуществляется через специальные органы управления. Они создаются после регистрации товарищества. Надо сразу сказать, что деятельность по управлению многоквартирным домом кооперативом и ТСЖ очень похожа. Однако в соответствии с Жилищным кодексом РФ после того как все члены кооператива стали собственниками жилых помещений, необходима реорганизация кооператива в ТСЖ. Новая организационно-правовая форма (товарищество собственников жилья) в большей степени соответствует приобретенному прежними членами жилищно-строительного (жилищного) кооператива статусу. Апотому после 1января 2007г. кооперативы подлежат ликвидации уже в судебном порядке. Если же их преобразование в товарищества собственников жилья происходит в установленный законом срок и добровольно, то порядок оформления документов значительно упрощается. Кроме того, собственники освобождаются законом от необходимости уплачивать государственную пошлину за регистрацию изменений правового статуса их объединения.

Все вопросы управления домом решаются органами управления ТСЖ (общим собранием членов товарищества) или кооператива (общим собранием членов кооператива- конференцией). Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется не общим собранием членов ТСЖ и кооператива, а выборными органами- правлением и председателем правления. При этом в обязательном порядке создается ревизионная комиссия, которая проверяет финансовую деятельность товарищества (кооператива).

Некоммерческая организация может управлять многоквартирным домом самостоятельно (осуществляя деятельность своими силами или включив в свой штат на основании трудового договора специалиста по управлению домом) или привлечь для этого внешнюю управляющую организацию (управляющего), заключив с ней соответствующий договор. ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с собственниками даже в том случае, если они не являются членами товарищества.

Товарищество собственников жилья- некоммерческая организация, подлежащая регистрации. Ее устав утверждается на общем собрании владельцев квартир. Согласно Жилищному кодексуРФ, «число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме». Вслучае создания ТСЖ управление домом осуществляют органы, избранные на общем собрании собственников.

Уэтой формы управления немало преимуществ перед другими. Прежде всего ТСЖ как юридическое лицо может взять кредит в банке на общие нужды собственников.

Помимо этого к владениям товарищества могут относиться не только квартиры собственников, но и земельный участок под домом, придомовая площадь, места общего пользования.

Собственность сначала следует оформить, после чего ТСЖ вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду. Но при одном условии: вырученные средства идут только на домовые нужды. Паспорт на домовладение находится в организации, осуществлявшей управление домом ранее (дирекция единого заказчика), или в БТИ, что закреплено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена Приказом Минземстроя РФ№37 от 04.08.1998г.). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодексаРФ и находился на государственном кадастровом учете, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если же границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не определены и документально не оформлены (то есть земельный участок не сформирован), то на основании решения общего собрания собственников управляющий или любое другое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о его формировании. После формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004г. «О введении в действие Жилищного кодексаРФ»).

Есть у ТСЖ и минусы. Ксожалению, именно эта форма управления может стать полем для злоупотреблений со стороны органов управления ТСЖ. Жилищный кодексРФ содержит положения, по которым главная идея ТСЖ- это частноправовое решение жильцов, а все остальное, в том числе деятельность правления, председателя,- деятельность исключительно управленческая, подконтрольная и подотчетная. На практике же часто складывается обратная ситуация. Инаверное, самый главный минус товариществ- общее бремя ответственности. Если ваш сосед и коллега по ТСЖ вдруг решит не платить за коммунальные услуги, всем остальным собственникам придется сначала покрыть образовавшуюся недостачу, а уж потом взывать к совести неплательщика. Таким образом, вместо прав, которые фактически приобретает правление ТСЖ, сам собственник жилого помещения сохраняет за собой лишь одну обязанность- платить по счетам на основании п.3 и 4 ст.137 Жилищного кодексаРФ. Разумеется, плату за коммунальные услуги, внесенную другими собственниками, можно вернуть через суд, однако добиться выселения собственника практически невозможно.

Управляющая организация

Собрание жильцов может привлечь управдома со стороны. Кстати, это же могут сделать члены ТСЖ. Если до 1января 2007г. собственники не определятся с кандидатурой управляющего, он будет назначен решением муниципалитета, который обязан провести открытый конкурс управляющих организаций.

Управляющие организации подлежат сертификации на соответствие персонала по группе предприятий «Органы управления ЖКХ, в том числе управляющие организации, ТСЖ, ЖСК идр.». Реестры лиц и организаций, прошедших сертификацию, будут публиковаться в СМИ. Собственники жилья, выбирающие управляющую организацию, таким образом, смогут получать информацию о тех компаниях, качество услуг которых гарантировано государством.

Фактически же права и обязанности управляющей организации будут схожи с теми правами, которыми наделяют правомочного жильца при непосредственном управлении. Управляющая организация, представляя интересы жильцов, заключает договоры с эксплуатационными службами, решает вопросы благоустройства территории, ремонта, использования нежилых помещений. Подробно права и обязанности управляющего должны быть отражены в договоре. Возможно, чтобы учесть интересы всех жильцов и постараться предвидеть все возможные варианты, собственникам жилья придется обратиться к помощи юриста. Договор обязательно должен предусматривать меры дисциплинарной и материальной ответственности управляющей организации.

Плюс этого вида управления очевиден: нет необходимости создавать юридическое лицо (товарищество). Для назначения управляющей организации достаточно решения общего собрания собственников. Однако необходимо очень тщательно подойти к выбору управляющей организации, так как, передав свои полномочия по управлению профессиональному управдому, жители смогут контролировать преимущественно результаты управления, но не сам процесс.

Начинаем управлять

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений на общем собрании. Жилищный кодекс наделил общее собрание солидной компетенцией по принятию разнообразных решений. Вих числе вопросы реконструкции, строительства, выбора способа управления, установления размеров платежей и взносов, пользования кредитами, сдачи имущества в аренду ит.д. ит.п. Исамое главное- принятое простым большинством голосов решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Голосование может быть очным и заочным. При большом числе собственников помещений рационально проводить общее собрание в форме заочного голосования. Вэтом случае собственники передают свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания.

Форма голосования на общем собрании собственников помещений определена вч.3 ст.48 ЖКРФ: количество голосов каждого собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Иными словами, количество голосов, которое есть у собственника, определяется размером (фактически- площадью) его собственности.

Такой способ голосования является общим. Если речь идет о принятии решений членами ТСЖ, порядок голосования может быть определен в УставеТСЖ (товарищество вправе выбрать не вариант «голосования квадратными метрами», а любой другой- например, по числу проживающих в жилом помещении). Если же в Уставе ТСЖ способ голосования не оговаривается, оно должно проводиться в соответствии с Жилищным кодексомРФ.

Договор на управление должен отражать интересы всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме в равной степени, а также предусматривать одинаковые подходы к финансированию затрат.

Если один из собственников- государство

Как уже говорилось, бльшая часть жилых помещений находится сегодня в собственности у граждан. Однако всегда остаются жилые помещения, принадлежащие муниципалитету. Они необходимы, например, для реализации программы социального найма, для отселения неплательщиков ит.п.

Муниципальные образования, субъектыРФ и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных правах с другими собственниками. Никакие привилегии для этой группы собственников жилых помещений законом не предусмотрены.

Возможно также, что собственником помещений станет общественное объединение граждан или профсоюз. Тогда права и обязанности коллективного собственника будут совпадать с правами и обязанностями индивидуального собственника. Единственное отличие будет заключаться в том, что для представления своих интересов общественному объединению придется избрать одного из своих членов и документально заверить его полномочия.

Если срок выбора управляющей организации пропущен

Вполне вероятно, что далеко не все собственники жилых помещений определятся с выбором варианта управления в отведенный срок. Возникает закономерный вопрос: что же произойдет с неопределившимися? Разумеется, после 1января 2007г. собственники не потеряют право выбора. Право управлять своей собственностью, провозглашенное в КонституцииРФ, было закреплено Гражданским кодексомРФ еще десять лет назад. Если собственники в отведенное время не смогли выбрать способ управления, государство проведет конкурс на подбор организации, которая будет осуществлять коммунальное обслуживание многоквартирного дома. Через год компания подвергнется проверке со стороны муниципалитета, а жильцы сообщат, устраивает ли их работа назначенной организации. Такая схема позволит сформировать отношения между собственником и управляющим на основе договора, предусматривающего взаимные права и обязанности, а главное- устанавливающего ответственность.

Если управляющая компания- ДЕЗ

И наконец, последний вопрос, который возникает у каждого собственника жилья: насколько эффективна новая система управления? Большинство- 51%- опрошенных ROMIR Monitoring москвичей полагают, что нововведения в области управления жилым фондом никак не изменят сложившуюся ситуацию; 17% считают, что изменения улучшат работу коммунальных служб; 11% думают, что качество коммунальных услуг ухудшится, а 21% опрошенных затруднились с ответом.

По мнению большинства, Дирекция единого заказчика- главный раздражитель в системе коммунального хозяйства. Но оценить деятельность коммерческих управляющих организаций мы сможем не сразу. Большой плюс ДЕЗа заключается в управляемости: Дирекция единого заказчика заинтересована в управлении жилым фондом и имеет определенные навыки в этой области (в перспективе все ДЕЗы предполагается превратить в акционерные общества, что повысит заинтересованность Дирекции в оказании услуг высокого качества). Вот почему многие чиновники, в том числе представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г.Москвы, полагают, что ДЕЗы- не самая худшая управляющая организация.

Подводя итог, скажем, что взаимоотношения жителей дома и управляющего домовым хозяйством обязательно должны быть оформлены документально. Договор об управлении, на основании которого будут осуществляться права и обязанности как жителей дома, так и управдома, необходимо составлять особенно тщательно. Ведь от него зависят и наличие возможности воздействия на управдома, и механизм контроля деятельности управляющей компании. Так что вопрос о дружбе между управдомом и жителем многоквартирного дома пока остается открытым. Опыт функционирования ТСЖ доказал, что наладить взаимодействие возможно, но для этого требуются и время, и наличие консультанта по юридическим вопросам. Иважно помнить, что выбранный способ управления домом может быть в любое время изменен на основании решения собственников. Азначит, принятое решение будет отменено собственниками, и поиск подходящей формы управления продолжен.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№97

Материал подготовила

Юлия Тихомирова