Жилищный вопрос
Если вы все еще задаетесь вопросом, приватизировать жилье или нет, решить его быстрее в ваших же интересах. Срок бесплатной приватизации истекает, и скоро, чтобы юридически оформить право собственности на квартиру, в которой вы проживаете, вам придется выплачивать ее стоимость собственнику жилья- государству. Предлагаем вам изучить процедуру приватизации и оценить ее плюсы и минусы- это поможет принять верное решение.
Приватизация- перевод собственности (в нашем случае- жилого помещения, квартиры) из государственной в частную. Если вы купили квартиру, то она перешла из собственности застройщика в вашу, то есть оформлять приватизацию не нужно. Первый этап приватизации состоялся в начале 90-хгг. XXв.- тогда желающие оформили право собственности на свою жилплощадь. Надо сказать, что участники жилищно-строительных кооперативов тоже приватизировали построенную жилплощадь, но для них процедура была укороченной.
Основная масса собственников жилья приватизацию уже провела, однако еще остались те, кто такое решение по различным причинам не принял.
Плюсы и минусы
Рассмотрим некоторые юридические аспекты. Лица, проживающие в неприватизированной квартире, используют ее в соответствии с договором социального найма, документальным подтверждением которого является ордер. Этот договор подразумевает только владение и пользование квартирой- ее нельзя продать или завещать.
Врезультате приватизации квартира становится собственностью лиц, которые в ней проживают. Выдаваемое свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение документально подтверждает, что процедура приватизации завершена.
Собственник может совершить с квартирой сделку купли-продажи, подарить ее или передать по завещанию, сдать в аренду или оформить договор ренты.
Приватизировав квартиру, вы приобретаете дополнительные гарантии защищенности от неправомерных действий со стороны государственных органов: например, никто не имеет права выселить из приватизированной квартиры ее собственников в случае неуплаты коммунальных платежей или сборов на содержание и ремонт жилого дома.
Теперь- материальный вопрос. Содной стороны, приватизация квартиры никак не отражается на суммах коммунальных платежей. Сдругой- собственнику квартиры предстоит платить налог на имущество. Налог на строения, помещения и сооружения относится к числу местных налогов (на практике это означает, что его ставку устанавливают муниципальные власти) и уплачивается ежегодно. Ставка налога меняется в зависимости от инвентаризационной стоимости недвижимости (той, которую определяет бюро технической инвентаризации): при стоимости имущества до 300тыс. руб.- не более 0,1%; 300-500тыс. руб.- соответственно 0,1-0,3%; свыше 500тыс. руб.- 0,3-2 %. ВМоскве ставки налога- 0,1 либо 0,3 или 2% от инвентаризационной стоимости. Налог на квартиру, приватизированную в долевую собственность, уплачивает каждый из собственников в сумме, соответствующей размеру доли в общем имуществе.
Стоит ли приватизировать квартиру, если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий или ваш дом идет под снос? К сожалению, в таких случаях с приватизацией вашего нынешнего жилья вы автоматически потеряете в метраже будущего нового: при переселении вам предоставят квартиру, равную по общей площади предыдущей (бльшую вы можете получить только с доплатой, и стоимость 1м2 при выкупе будет установлена не рыночная, а инвентаризационная).
Когда вас переселяют из неприватизированного помещения, можете рассчитывать на большее, поскольку при выделении квартиры будут учтены многие параметры. Вчастности, по положениям ст. 8 Закона г.Москвы «Основы жилищной политики города Москвы» №6 от 11.03.1998г. социальная норма составляет 18м2 общей площади на одного человека.
При сносе дома переселенцы беспокоятся о том, где будет расположено новое жилье. Сохранить район проживания можно в двух случаях: во-первых, ваша квартира приватизирована; во-вторых, ваш дом предполагается реконструировать и переоборудовать помещения в нежилые. При переселении из неприватизированной квартиры (при этом жилищные условия улучшатся), а также если ваш дом признан аварийным, жилплощадь вам предоставят в черте города без сохранения района проживания.
Тонкости процедуры
Приватизировать квартиру может любой человек, который в ней зарегистрирован. Проще всего приватизировать квартиру на имя того (или тех), кто был зарегистрирован (прописан) в ней до 1991г.
Собственно процедура приватизации состоит в следующем: вы пишете заявление о желании перевести квартиру в вашу собственность, собираете документы и передаете их в соответствующие государственные органы. ВМоскве подача заявления на приватизацию, изготовление технического паспорта и плана-справки в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» обойдутся вам в 1127руб. Затем, через 2-2,5мес, вы должны будете подписать договор о передаче квартиры в вашу собственность, а вскоре после этого- получить выписку из реестра собственников. Следующий этап- государственная регистрация права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы (500руб. за каждого собственника). Срок регистрации- 1мес. Наконец, последнее мероприятие: в течение 5 дней необходимо поставить квартиру на технический учет и получить технический паспорт в РГЦ «Недвижимость» (190руб. с каждого собственника).
Вы не желаете проходить все этапы приватизационной процедуры самостоятельно? Можно перепоручить все хлопоты фирмам-посредникам. Услуги по приватизации жилого помещения оказывают и специализированные конторы, и риелторские агентства. За избавление от головной боли, вызванной приватизацией, вы отдадите 15- 30тыс. руб.- в таком случае придется ждать получения свидетельства 2-2,5мес. Если же вы хотите получить документы быстрее (за 1-1,5мес), сумма возрастет. Вкаждом случае специалисты агентств определяют стоимость услуг индивидуально. Возможны и скидки- когда, например, приватизацией одновременно занимаетесь и вы, и ваши соседи: подача всех документов «оптом» на приватизацию квартир из одного дома обойдется дешевле на 5-20% (в зависимости от количества приватизируемых квартир).
Собственник приобретает следующие права на владение (обладание) имуществом, пользование им (эксплуатацию в любой разрешенной законом форме) и распоряжение (обмен, продажу, дарение, завещание). Это и есть известная еще из римского права триада полномочий собственника. Оформив квартиру в собственность, вы получаете право не только жить в ней, но и осуществлять различные действия, например продать, сдать в аренду или завещать жилплощадь. Правда, появятся и дополнительные обязанности- собственник должен платить налог на имущество.
По общему правилу присутствовать при оформлении договора передачи квартиры в собственность приватизирующих ее лиц должны все, упомянутые в этом договоре. Именно поэтому в отдел приватизации необходимо прибыть и вам, и вашим домашним- собственникам жилья. Хотя в некоторых случаях вы можете представлять интересы отсутствующих, получив от них соответствующую доверенность. Если кто-то из ваших домашних находится на учебе, то такую доверенность заверяет нотариус, если проходит срочную службу в армии- нотариус или командир части. Доверенность на приватизацию квартиры от человека, отбывающего наказание в местах лишения свободы, заверяет начальник учреждения, где отбывается наказание.
Становятся ли ваши несовершеннолетние дети, проживающие вместе с вами, совладельцами квартиры? Да, безусловно. Всвидетельстве о регистрации права собственности на квартиру они будут фигурировать как владельцы долей жилплощади. Важно знать, что дети 14-18лет обязательно присутствуют при заключении договора и даже ставят в нем подписи (которые, правда, должны быть заверены подписями родителей).
Возможно, вы не хотите, чтобы несовершеннолетний реализовал свое право на приватизацию (вероятно, ему еще может пригодиться это право в будущем, когда он захочет приватизировать какую-нибудь другую квартиру). Попробуйте исключить его из процедуры приватизации именно этого жилья. Но получить разрешение органов опеки и попечительства на то, чтобы ваш несовершеннолетний ребенок был исключен из числа собственников квартиры, в которой он проживает, теоретически (да и практически) не представляется возможным. Остается единственный выход: зарегистрировать ребенка у ближайших родственников.
Какие еще сложности могут подстерегать? Например, если человек, начавший процедуру приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность (либо до регистрации такого договора), это не может быть основанием для отказа в приватизации квартиры его наследникам. Единственное условие- наследодатель при жизни выразил свою волю на приватизацию квартиры и не отозвал заявление. Вэтом случае требования наследников должны быть удовлетворены в полной мере.
Часто возникает следующая проблема: в квартире, которую собираются приватизировать, произведена несогласованная перепланировка. Если в БТИ неизвестно о проведенных вами изменениях, то на процессе приватизации это не скажется. Специалисты БТИ в курсе перепланировки? Тогда она будет отражена на поэтажном плане и экспликации, которую для вас изготовят в БТИ в течение 10 дней. Вам необходимо ее согласовать, а лишь потом приступать к приватизации. Сложность и длительность процедуры согласования зависят от тех изменений, которые вы произвели.
Приватизировать можно и комнату в коммунальной квартире или даже в общежитии. Порядок оформления и подачи документов от стандартного отличаться не будет, а вот решение по каждому такому случаю собственник жилья должен принимать отдельно.
Если вы участвовали в строительстве кооперативного жилья, приватизировать его не нужно. Такие жилые помещения автоматически переводятся в собственность покупателя с момента полной выплаты паевого взноса. Правда, в регистрационную палату вам все же придется обратиться- именно там вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Долевая или совместная?
И наконец, существенный вопрос: в какой вид собственности- долевую или совместную- надо переводить квартиру после приватизации? Это зависит прежде всего от вашей договоренности с домочадцами.
Совместная собственность- разновидность общей собственности, в которой доли каждого из собственников не определены. То есть сособственники владеют и пользуются общим имуществом на равных правах (если, конечно, договором не установлен иной порядок).
Приватизация квартиры в общую совместную собственность возможна только при приватизации ее супругами. Вэтом случае сособственники по своему усмотрению могут продать, подарить, завещать квартиру, но только при обоюдном согласии. Когда супруги разводятся, для раздела совместной собственности нужно сменить правовой режим собственности. По общему правилу оба супруга получат равные доли квартиры. Если один из супругов решит продать свою долю собственности, то другой имеет преимущественное право покупки доли по сравнению с другими покупателями (это закреплено в ст. 246 и 250 Гражданского кодекса РФ). Цену и условия продажи определяет тот, кто решил расстаться со своей долей. Юристы рекомендуют оформить предложение о продаже вашей доли письменно и заверить его нотариально, а потом передать вашему бывшему супругу (или супруге). Тогда будет документально засвидетельствовано, что вы предлагали супругу (супруге) воспользоваться правом выкупа.
Кроме того, обязательный раздел совместного имущества может быть проведен в случае предъявления претензий кредиторами на долю супруга в квартире (п. 1ст. 38 Семейного кодекса РФ). Втакой ситуации опять же второму супругу будет предоставлено право преимущественного выкупа доли супруга-должника. Наконец, раздел имущества должен быть произведен при наследовании имущества умершего супруга пережившим его супругом. Особенно это важно, когда наследников несколько,- в этом случае раздел имущества на доли необходим для определения размера имущества, которое получит каждый из упомянутых в завещании.
Скажем, вы планируете приватизировать квартиру не только на себя и супруга (или супругу), то есть в состав лиц, на которых осуществляется приватизация, войдут и другие люди (например, ваши дети или родители). Вэтом случае приватизация в совместную собственность априори невозможна. Остается только один вариант: жилье должно быть приватизировано в долевую собственность. Режим долевой собственности предполагает, что квартира сразу же будет поделена между приватизирующими на равные доли. Вотличие от режима совместной собственности согласия совладельцев на сделку с принадлежащей вам долей общего имущества не требуется. При необходимости долю в квартире можно будет продать, подарить или завещать. Главное- соблюсти требования законодательства: помните, что право преимущественной покупки принадлежит вашим сособственникам.
Подготовим документы
Для приватизации квартиры вам понадобится собрать следующий пакет документов:
оригиналы и копии паспортов всех зарегистрированных на приватизируемой площади, в том числе детей от 14 лет (для действующих офицеров и офицеров запаса- копии удостоверений личности офицера или справку из военкомата, содержащую реквизиты этого документа);
копии свидетельств о рождении всех несовершеннолетних, которые зарегистрированы в приватизируемом жилище (пусть даже им уже исполнилось 14 лет и они уже получили паспорт);
оригиналы и копии документов, подтверждающих перемену фамилии, имени, отчества (например, свидетельств о браке или о разводе);
при необходимости- справку о том, что какой-либо ваш домочадец, ранее проживавший в другом регионе России, не использовал там свое право на приватизацию (человек, зарегистрированный в каком-либо регионе с сентября 1991г. по декабрь 1997г., такую справку получает в БТИ по месту жительства, после января 1998г.- в региональном отделении Федеральной регистрационной службы);
для иностранных граждан, принимающих участие в приватизационном процессе,- справку, подтверждающую постоянную регистрацию по прежнему месту жительства, с указанием адреса проживания до переезда (причем в справке должна быть отметка о том, что жилец «выбыл на постоянное место жительства в РФ», и указан город, например Москва). Ипомните, что такой документ необходимо апостилировать, то есть заказать официальный перевод справки и заверить его у нотариуса (чаще всего нотариальные конторы и фирмы, занимающиеся оказанием услуг апостиля, работают совместно);
письменный отказ в том случае, если кто-то из жильцов вашей квартиры отказывается от участия в приватизации (отказ также должен быть заверен нотариусом; при необходимости его можно пригласить на дом). Отказ должен быть составлен в пользу всех участвующих в приватизации жилого помещения. Либо отказывающийся может лично присутствовать при подписании договора передачи квартиры- тогда письменный отказ не нужен;
оригиналы документов на квартиру (ордер, обменный ордер, паспорт жилого помещения, выписка из Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о предоставлении жилой площади в право пользования и договор социального найма)- нужны будут и подлинник, и две копии. При утере ордера необходимо получить справку в ДЕЗ о том, что ордер не сохранился. Саму справку, подтверждающую право собственности на квартиру, выдаст городской архив (в Москве Центральный архив расположен по адресу: ул. Профсоюзная, 80). Кроме того, необходима выписка из протокола заседания жилищной комиссии префектуры по месту расположения приватизируемого помещения о разрешении приватизации без ордера;
выписку из домовой книги (с информацией о гражданах, зарегистрированных на данной площади с момента получения ордера) в двух экземплярах. Если кто-то из членов семьи выписан по решению суда, необходимо предоставить ксерокопию этого решения;
два экземпляра финансового лицевого счета. Вслучае смерти ответственного квартиросъемщика до момента окончания приватизации процедура не изменится. Однако лицевой счет надо перевести на кого-либо из совершеннолетних, зарегистрированных в квартире;
подлинники и копии поэтажного плана и экспликации, заверенные БТИ;
копии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние 3 мес.
Надо заметить, что список документов можно и расширить- все зависит от конкретной ситуации. Например, в случае кончины ответственного квартиросъемщика или одного из проживавших в квартире понадобится справка о смерти.
В случае, если вы уже приватизировали квартиру, но потеряли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, необходимо получить его дубликат. За ним надо обратиться в регистрационную палату вашего региона.
Право на приватизацию вы можете использовать лишь однажды, поэтому согласно ст. 7 Решения Комитета РФ по муниципальному хозяйству «Об утверждении примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует представить справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья использовано не было. Таким образом, какой-либо член вашей семьи, уже приватизировавший жилплощадь, не сможет воспользоваться правом на приватизацию вторично.
Помните, что очереди за документами, необходимыми для прохождения всех приватизационных процедур, растут. Вне зависимости от того, будете ли вы заниматься получением документов самостоятельно или доверите это специалистам, вы потратите на прохождение формальностей от 3мес до 1года. Именно поэтому, учитывая изменения, которые произойдут в скором времени в процедуре приватизации, постарайтесь принять решение вовремя, чтобы сэкономить собственные деньги и время.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№106
